Kupując nieruchomość na Costa del Sol klienci często kierują się chęcią bezpiecznego ulokowania kapitału oraz wysokością potencjalnego zwrotu z inwestycji. Przeglądając oferty mieszkań i domów czasem trafiamy na lokal sprzedawany na zasadzie timeshare, czyli własności z obligatoryjnym oddaniem nieruchomości w zarządzanie turystyczne, z możliwością czasowego korzystania. O ile zysk z obu tych opcji może być zbliżony i zależy głównie od kwestii takich jak lokalizacja, typ nieruchomości i jej powierzchnia, to mają one zdecydowanie więcej różnic, niż podobieństw.
Koszt zakupu
Rynek nieruchomości na Costa del Sol jest bardzo bogaty w oferty zarówno zbliżone cenowo do tych w Warszawie, jak i bardzo drogie, luksusowe lokale. Najczęściej jednak kupujący szukają mieszkań z dwoma sypialniami w bliskiej odległości od plaży i niedaleko sklepów i punktów usługowych. Pomijając najdroższe dzielnice Benalmadeny czy Marbelli, na rynku wtórnym takie apartamenty można znaleźć już od 250 000 EUR (w zachodniej części Wybrzeża Słońca) do 400 000 EUR bliżej Malagi. Na tym tle propozycje zakupu timeshare wyglądają bardzo atrakcyjnie, gdyż porównywalne mieszkanie na atrakcyjnym osiedlu z basenami i innymi udogodnieniami można znaleźć nawet o 20% taniej.
Lokalizacja
Szukając mieszkania na rynku wtórnym klientów ograniczają właściwie jedynie ich preferencje, gdyż atrakcyjne cenowo i wizualnie nieruchomości można znaleźć zarówno blisko plaży, jak i w centrach miast lub w górach. Nieruchomości w systemie timeshare to zazwyczaj duże osiedla typu „resort”, zlokalizowane w atrakcyjnych turystycznie miejscach. Te zarządzane przez największe sieci, takie jak Marriot, mogą nierzadko pochwalić się położeniem w pierwszej linii od morza i bezpośrednim dostępem do plaży.
Koszty utrzymania
Kupno mieszkania w klasycznej własności wiąże się z podobnymi opłatami, jakie mamy również w Polsce, tj. czynsz do administracji budynku, opłaty za media, podatek od nieruchomości (IBI). Jeżeli właściciel chce powierzyć zarządzanie najmem wyspecjalizowanej firmie, do powyższych kosztów dojdzie również jej wynagrodzenie. Będzie ono zależne od zakresu wykonywanych usług (sprzątanie, obsługa techniczna, wydawanie kluczy gościom, reprezentowanie właściciela we wspólnocie, itp.) i może mieć formę ryczałtową, prowizji od rezerwacji lub jednomiesięcznego czynszu w przypadku wynajmu długoterminowego.
Aby wynajmować komercyjnie nieruchomość w Hiszpanii, należy posiadać również licencję turystyczną. W Andaluzji jest ona bezpłatna, jednak trzeba spełnić określone warunki (posiadać ubezpieczenie OC, przystosować nieruchomość do wymogów BHP, zapewnić dobry standard obsługi).
W przypadku timeshare’u wszelkie koszty utrzymania będą określone w umowie o powierzeniu lokalu w zarządzanie, natomiast zazwyczaj są one pokrywane przez zyski z wynajmu, a właścicielowi zostaje tylko zapłacenie podatku IBI.
Korzystanie z nieruchomości
Inwestując w mieszkanie na wynajem zazwyczaj zakłada się, że będzie ono przez większość czasu wynajęte i będzie na siebie „pracowało”, jednak jest też duża swoboda korzystania ze swojej nieruchomości. Jeżeli właściciel sam zajmuje się wynajmem nieruchomości, wtedy może ustawiać sobie gości tak, jak jemu najbardziej pasuje i dopasowywać obłożenie mieszkania do swoich planów. W przypadku wynajmu przez firmę zarządzającą również może zablokować w kalendarzu okres, w którym chce z niego skorzystać samodzielnie albo udostępnić rodzinie lub znajomym.
Zupełnie inaczej wygląda to w opcji timeshare. Okres korzystania przez właściciela z mieszkania to zazwyczaj od 4 do 8 tygodni rocznie (w zależności od operatora i zawartej umowy), z wyłączeniem miesięcy wakacyjnych. Zdarza się, że właściciel za swój pobyt musi także zapłacić minimalną opłatę serwisową (np. 60-100 EUR tygodniowo).
Zaangażowanie czasowe
W przypadku timeshare’u właściwie nie trzeba się taką nieruchomością zajmować. Cały marketing i pozyskanie klientów, a także zarządzanie nieruchomością jest po stronie firmy-operatora.
Kupując klasycznie mieszkanie pod wynajem, dostępny jest cały przekrój możliwości. Można takim lokalem zajmować się samodzielnie, jednak będąc na stałe w innym kraju, jest to mocno utrudnione. Z drugiej strony, można w całości powierzyć zarządzanie najmem profesjonalnej firmie, która zajmie się promowaniem mieszkania, obsługą rezerwacji, opieką nad gośćmi i sprzątaniem i konserwacją lokalu. Wtedy nieruchomość staje się praktycznie bezobsługowa, podobnie jak timeshare. Są też opcje pośrednie, np. znalezienie osób lub firm, które będą zajmowały się poszczególnymi sprawami i ich zdalna koordynacja, tzn. ustalanie terminów sprzątania, zatrudnianie osób do drobnych napraw, przekazywanie kluczy poprzez systemy bezkontaktowe – wtedy właścicielowi pozostają obsługa rezerwacji i kwestie administracyjne.
Zysk
Firmy zarządzające resortami w systemie timeshare najczęściej umawiają się z właścicielami na stałą kwotę, która będzie im wypłacana corocznie. Zazwyczaj jest to od 3 do 5 tysięcy EUR. Zdarza się, że proponują stały procent zwrotu z inwestycji na poziomie 2 do 4%. Nie jest to może najbardziej zyskowna inwestycja, jednak jest ona relatywnie bezpieczna.
Trudniej ocenić zwrot z inwestycji w przypadku mieszkania na wynajem, gdyż wchodzi tu w grę mnóstwo różnych czynników, np. w jakim stopniu właściciel sam użytkuje nieruchomość, czy sam zarządza wynajmem, a co za tym idzie, czy jest w stanie zapewnić sobie odpowiednio duże obłożenie. Istotna jest również atrakcyjna turystycznie lokalizacja, udogodnienia dostępne w budynku lub na terenie osiedla, a także to, czy firma zarządzająca najmem dobrze wypełnia swoje obowiązki. Niektóre agencje podają rynkową średnią stopę zwrotu na poziomie 4-5% i można założyć, że jest ona w pełni osiągalna.
To oczywiście tylko próbka wiedzy, która potrzebna jest do podjęcia świadomej decyzji o zakupie nieruchomości na Costa del Sol. Jeśli masz wątpliwości, co wybrać i jak szukać, skontaktuj się z nami!