Poradnik

Gratulujemy!

Jeśli czytasz ten tekst, to znaczy, że być może podjąłeś jedną z najlepszych możliwych decyzji, tj. zainwestować w nieruchomość w Hiszpanii. W tym poradniku przeprowadzimy Cię krok po kroku przez czekający Cię proces zakupu.

Przygotowanie do zakupu

Pierwszym krokiem, jaki należy wykonać przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości w Hiszpanii, jest uzyskanie numeru identyfikacji cudzoziemca NIE (Número de Identificación de Extranjero).

Numer NIE jest konieczny między innymi do otwarcia konta bankowego, uzyskania legalnej pracy, uzyskania numeru podatkowego i innych formalności administracyjnych w Hiszpanii.

NIE możesz uzyskać samodzielnie w przedstawicielstwie dyplomatycznym Hiszpanii w Polsce lub na posterunku policji w Hiszpanii. Możesz również skorzystać z pośrednictwa Twojego agenta nieruchomości, który załatwi to za Ciebie sprawnie i bez konieczności oczekiwania wiele miesięcy na formalności. Aby zlecić uzyskanie NIE swojemu doradcy, będziesz musiał udzielić mu stosownego pełnomocnictwa, co najlepiej załatwić podczas wizyty w Hiszpanii.

Jeśli zdecydowałeś się na zakup nieruchomości z rynku deweloperskiego,  na początku musisz zawrzeć z deweloperem umowę rezerwacyjną (contrato de arras). Sprzedaż na rynku Hiszpańskim odbywa się bardzo szybko, deweloperzy wyprzedają mieszkania na długo przed terminem ukończenia budowy, a często jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tym samym, aby móc skorzystać z najlepszych ofert, trzeba zabezpieczyć sobie transakcję z wyprzedzeniem.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej wiąże się zazwyczaj z opłatą rezerwacyjną rzędu kilku tysięcy EUR. Umowa rezerwacyjna podpisywana jest w formie pisemnej, bez udziału notariusza. Już na tym etapie musisz posiadać numer NIE.

Kolejnym etapem będzie zawarcie umowy przedwstępnej . Deweloper wkraczając w główny etap realizacji budowy zaprosi Cię do podpisania umowy, która jest odpowiednikiem polskiej umowy deweloperskiej. W tym momencie dochodzi do podjęcia wiążącego zobowiązania ze strony zarówno kupującego jak i dewelopera. W umowie ustala się konkretne terminy płatności, a także termin wydania nieruchomości, standard wykończenia i inne istotne kwestie. Umowę przedwstępną zawiera się u notariusza, co jest związane z opłata w wysokości kilkuset EUR. W umowie będziesz miał też wskazany termin zapłaty pierwszej transzy ceny, stanowiącej 10%. Pozostałą kwotę zapłacisz po wydaniu nieruchomości lub w ramach postępów w budowie, w zależności od zasad ustalonych z deweloperem (system płatności ogłaszany jest przez dewelopera już na etapie przyjmowania rezerwacji).

Do podpisania Finalnej Umowy Sprzedaży (escritura de compraventa) deweloper zaprosi Cię na końcu procesu budowlanego. Do tego czasu deweloper wyda Ci nieruchomość, oczywiście po wcześniejszym uregulowaniu ceny. Umowa finalna sporządzana jest u notariusza, a notariusz poza przeprowadzeniem samej transakcji dokona też rejestracji nieruchomości w hiszpańskim odpowiedniku polskich ksiąg wieczystych, tj. Registro de la Propiedad.

Pamiętaj, aby na każdym etapie procesu zakupu nieruchomości korzystać ze wsparcia profesjonalistów. Dobry agent nieruchomości pozwoli Ci uniknąć nieuczciwych deweloperów (których w Hiszpanii, tak jak i w Polsce nie brakuje) i wybrać lokalizację, która nie tylko będzie wyglądać dobrze na zdjęciach, ale przede wszystkim będzie dobrą lokatą kapitału. Dobry prawnik to z kolei gwarancja bezpieczeństwa transakcji, oszczędność czasu i pieniędzy. Doświadczenie pokazuje, że wszelkie czynności notarialne czy administracyjne dobrze jest wykonać w konsultacji ze sprawdzony adwokatem, nawet jeśli wiąże się to z opłatą rzędu kilkuset EUR.

Koszty transakcyjne

Aby dobrze skalkulować wydatek związany z zakupem i użytkowaniem nieruchomości w Hiszpanii musisz wziąć pod uwagę kilka najważniejszych kwestii:

Opłata za uzyskanie numeru NIE. To wydatek rzędu kilkudziesięciu EUR, w zależności od tego czy podejmiemy się samodzielnego wystąpienia o numer NIE, czy zlecimy to pełnomocnikowi (prawnikowi lub agentowi nieruchomości).

Cena nieruchomości zazwyczaj prezentowana jest według stawki netto, nie uwzględniającej podatku od wartości dodanej (dla rynku pierwotnego) ani podatku od transakcji (dla rynku wtórnego).

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Podatek od wartości dodanej, odpowiednik polskiego VAT. Podatek wynosi 10% dla nieruchomości mieszkaniowych i 21% dla nieruchomości komercyjnych. Decydując się na mieszkanie od dewelopera. Wysokość podatku nie jest wliczona w cenę mieszkania.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Podatek od tranaskacji, odpowiednik polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych, który zapłacimy przy transakcji na rynku wtórnym. Wynosi on od 8% do 11% w zależności od wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach jest możliwość skorzystania ze stawki obniżonej podatku od transakcji (stawka obniżona nawet do 3,5%), w sytuacji zakupu starszej nieruchomości o mniejszej wartości rynkowej. Aby precyzyjnie ustalić wartość podatku dla danej transakcji warto skonsultować te kwestię z pośrednikiem lub prawnikiem obsługującym sprzedaż.

Opłata notarialna (honorarios notariales). Wynosi w Hiszpanii od 0,1% do 1% w zależności od wartości nieruchomości i typu transakcji (zakup na rynku pierwotnym czy wtórnym). W tej cenie notariusz dokona też rejestracji transakcji w księgach wieczystych.

Wynagrodzenie pośrednika. Za dobrze wykonaną pracę, w ramach której profesjonalny agent nieruchomości przygotuje ofertę skrojoną pod Twoje potrzeby, zaprosi Cię na wielogodzinny lub czasem kilkudniowy objazd proponowanych nieruchomości, pomoże uzyskać i zgromadzić niezbędne dokumenty, trzeba będzie zapłacić od 1% do 4% wynagrodzenia. W niektórych przypadkach agenci rezygnują z wynagrodzenia od kupującego, gdyż pobierają prowizję od dewelopera. Na rynku wtórnym niestety nie można liczyć na taki upust.

Licencja na wynajem turystyczny. Jeśli planujesz zakup nieruchomości w celach zarobkowych, musisz uwzględnić konieczność uzyskania dla swojego lokalu odpowiedniej licencji. Samo uzyskanie licencji nie wiąże się z dodatkową opłatą, lecz jest kolejną wymagającą formalności czynnością administracyjną. Jeśli zdecydujesz się na pomoc pośrednika przy załatwieniu tej sprawy, musisz liczyć się z wydatkiem w wysokości 200 do 300 EUR.

Podatek dochodowy od wynajmu mieszkania. Aktualne stawki podatkowe dla dochodów z wynajmu mieszkania w Hiszpanii wynoszą:

Do 12 450 EUR dochodu rocznie: 19%

Od 12 450 do 20 200 EUR dochodu rocznie: 24%

Od 20 200 do 35 200 EUR dochodu rocznie: 30%

Od 35 200 do 60 000 EUR dochodu rocznie: 37%

Powyżej 60 000 EUR dochodu rocznie: 45%

Należy pamiętać, że podane stawki dotyczą dochodu, a więc kwoty uzyskanej z wynajmu apartamentu lub domu, pomniejszonej o koszty uzyskania przychodu.